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  • 執筆者の写真qinowa

鍼灸院開業するときの物件選び

これから個人治療院を開業しようと思っている人

今はお勤めだけど近々独立開業を検討している方

現在お勤めのところに加えて副業として自分のサロンを開業する方


これから新しい働き方を始めようとお考えの皆さんへ

この記事では私たちCareBodyの運営母体である株式会社キノワが新店舗を始めるときにどのようなことで悩み、どんな工夫をしてきたかを皆さんに共有します。



物件選びは固定費選び-固定費は安く


いきなりですが、物件の選び方の話に入る前に「固定費」のお話しをさせてください。


治療院・サロンを維持することは、ペットの世話をするように必要不可欠なものです。 私たちが毎日ペットに餌をやり、世話をする必要があるのと同じように、会社は事業を円滑に運営するために家賃、光熱費、保険などを支払わなければなりません。


これらのコストは、治療院・サロンが物販や施術をいくら売っても変わらないため、固定費と呼ばれます。 ペットのために毎日同じ量のエサを買わなければならないのと同じように、治療院・サロンは毎月同じ金額の家賃と値上げされた光熱費を支払わなければなりません。


治療院・サロンの固定費が高すぎると、それらの費用をカバーして利益を上げるのに十分なお金を稼ぐことが難しくなります。 ペットフード、トリミング、お薬のコストが高すぎると、ペットの世話をするのが難しいように。


そのため、治療院・サロンは固定費をできるだけ低く抑えることが重要であり、治療院・サロンの成長とお客さん患者さんが満足してくれるような施術器具などを用意することができます。 光熱費の削減は、ペットフードをまとめて購入したり、ペット用品の割引を見つけたりしてお金を節約しようとするのと似ています。一方で物件選びは、ペット自体を選ぶことに似ています。こんな言い方をすると、生き物と物件を同等に考えるなんてけしからんというご指摘が出てきそうですが、逆に物件もしっかり維持管理しようとするとそれなりにコストがかかるものです。自身の事業にそぐっていないとその物件が持つ本来のポテンシャルを活かすことができなく、双方にとってよくないのです。


固定費を低く抑えることで、物件本来のポテンシャルを発揮し、治療院・サロンは健全に運営され、成功する可能性が高くなります。ちょうど、経費を賢く管理してペットの世話をすることができるのと同じです。



契約前にこれだけは確認を!最低限の確認リスト8


賃貸契約を結ぶ際には、以下の点に注意する必要があります。これらは契約後変更ができないものが多く、事前に確認するようにしましょう。

  1. 契約書をしっかり読む 賃貸契約書には、賃料、敷金・礼金、更新条件、退去時の原状回復義務、ペットの可否など、重要な事項が記載されています。契約前にしっかり読み、疑問点があれば確認しましょう。

  2. 賃料や敷金・礼金の支払いに注意 賃料や敷金・礼金は契約書に明記された期日までに支払う必要があります。期日を過ぎると遅延損害金が発生することもあるため、支払いには注意が必要です。

  3. 更新条件の確認 契約期間終了後、更新の有無や更新料などの条件が契約書に記載されています。更新条件を事前に確認し、必要な手続きを忘れずに行いましょう。

  4. 退去時の原状回復義務 退去時には、物件を原状回復する必要があります。契約書にはどの程度まで原状回復が必要かが明記されていますので、確認しておきましょう。

  5. 室内の修繕や清掃 賃貸物件は原則、入居者自身が室内の修繕や清掃を行うことが求められます。契約書に定めがある場合は、しっかりと守りましょう。

  6. ペットの可否 賃貸物件にペットを飼うことができるかどうかは契約書によって異なります。ペットを飼う場合は、必ず契約書に明記された条件を守りましょう。

  7. 騒音トラブルの防止 隣人との騒音トラブルを避けるため、契約書には音量や騒音についての規定が記載されています。守らないと、トラブルや退去を迫られることもあります。

  8. 保険の加入 災害や事故などの場合に備えて、入居者自身が家財や身体を保険で守ることが求められる場合もあります。契約書に定めがある場合は、必要な金額をあらかじめ確認しておきましょう。


さて、ここからが本題です。

どうしたら割安物件を見つけられるのでしょう?


 まず一般的に知られているより安い物件を見つけるために使用できるいくつかの戦略があります。


  • 修理が必要な物件を検討してください: 居抜き物件や事業売却案件などいくつかの修理を必要とする物件は、より低い相場価格で賃貸される場合があります. 自分で改修の一部を行うスキルがあれば、さらに多くの費用を節約できる可能性があります。


  • 辛抱強く粘り強く: より安い物件を見つけるには時間がかかる場合があるため、辛抱強く粘り強く検索することが重要です。 オンラインのリストを定期的にチェックし、オープンハウスに参加し、予算に合った物件を見つけるのに役立つ不動産業者と協力してください.


  • 交渉する: 興味のある物件を見つけたら、売り主と交渉することを恐れないでください。 市場の状況によっては、売り手はより低いオファーを喜んで受け入れる場合があります。 ただし、交渉では現実的で敬意を払うことが重要です。


 より安い物件を探そうとすると、立地条件が劣ったり、修繕が必要になったりするなど、いくつかの欠点が伴う可能性があることを忘れないでください。 決定を下す前に、これらの要因に対して将来かかるコストを踏まえて比較検討することが重要です。

 実際にはこれらの条件が重なっているような物件が相場価格より安く賃貸できたりします。


不動産賃貸の交渉


「住居用物件を治療用物件として使わせてもらえるように交渉する」

「賃料の値上げに対して、段階的な値上げの条件交渉をする」

「2年更新を3年更新にしてもらう(更新料節約のため)」

物件オーナーさんにとってもメリットがあるような交渉は仲介会社の担当者が嫌な顔をしようともどんどんしましょう。自分たちが一生懸命やっていれば、仲介会社の人も面倒だと一瞬思っても親身に手伝ってくれますよ。物件交渉の話しはご要望いただければまた記事にします。




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